嘉鱼县关于进一步加强农村宅基地和农村村民建房审批管理的通知

（征求意见稿）

为加强农村宅基地管理，规范农村村民建房审批，切实保护耕地，改善农村人居环境，促进美丽乡村建设，根据《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）、《咸宁市城乡个人住宅规划建设管理办法》、《市人民政府办公室关于印发咸宁市农村村民个人建房管理暂行规定的通知》（咸政办发〔2020〕22号）、《咸宁市人民政府办公室关于印发咸宁市村镇个人住宅建设规划设计导则的通知》（咸政办函〔2017〕74号）等法律法规和文件精神，结合我县实际，现将进一步加强我县农村宅基地和农村村民建房审批管理工作有关事项通知如下：

一、适用范围

本通知适用我县国土空间总体规划中心城区113.17平方公里（鱼岳镇环城路以东、嘉陆公路以东、二乔大道以北区域。具体包括嘉鱼县城主城区，方家庄村、十景铺村、铁坡村以及南门湖村、陆码头村、石矶头村、护县洲村等局部；新街镇长江大堤以东南、蕲嘉高速以西、二乔大道以西区域，包括王家月村、马鞍山村、晒甲山村、港东村部分区域；官桥镇二乔大道以西、以北区域，包括官桥建制镇区、港南村、石鼓岭村、朱砂村、官桥村、白湖寺村部分区域）和各镇中心镇区（具体范围以各镇国土空间总体规划审批通过成果为准）以外区域的农村宅基地和农村村民建房审批管理。

农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括农户住房、附属用房和庭院等用地。农村村民建住宅应当符合国土空间规划、乡村振兴规划。尽量使用符合规划的农村宅基地、空闲地和未利用地。鼓励农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划居民点集中。

二、明确部门职责

农村宅基地和建房审批管理事关广大农民居住权益,各级各部门要在党委政府的统一领导下，按照镇级主责、村级主体的要求，切实履行职责，确保农村宅基地和农村村民建房管理依法依规科学有序进行。

（一）县农业农村局。负责指导农村宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁调处和合理布局，核实农村宅基地个人建房资格、用地面积标准、违法用地查处；指导闲置宅基地和闲置农房利用；对违反农村宅基地管理法律法规的行为进行监督检查和查处；组织开展农村宅基地现状和需求统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时通报县自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

（二）县自然资源和规划局。负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的农村宅基地需求，指导编制村庄规划，按照职责对农村宅基地进行审核；依法办理农用地转用审批、宅基地和房屋权属登记服务工作，对违反土地管理法律法规的行为进行监督检查。对以下重点区域内的农村村民个人建房的规划建筑方案进行审查审批：

1.自然保护地及生态公益林敏感区域；

2.高速公路、国道、省道、旅游公路两侧各200米、城乡出入口门户景观区以及乡村风貌重点管制区域；

3.城乡融合示范区、全域国土综合整治区以及因国土空间规划需进行重点管控的区域。

（三）县住房和城乡建设局。负责组织编制和推广农村住宅图集，组织开展农村工匠培训，指导做好农房建设质量和安全等工作；加强乡村建筑风貌引导，建筑层数不超过3层，层高不宜超过3.3米，其中底层不应超过3.6米，建筑总高度（含女儿墙高度）不超过11.2米，总建筑面积（包括主楼和附属设施）不得超过420平米。

（四）各镇人民政府。负责属地管理责任，建立、健全农村建房管理机构,负责本辖区内农村宅基地使用和农村村民建房审批；承担批前、建中、批后巡查监管以及违法建设查处主责，负责组织编制村庄规划，负责组建一窗口综合审批服务，建立联审联办制度，统筹综合涉及交通运输、生态环境、水利湖泊、林业、电力、通信、城管、文旅等部门的农村建房的审核意见，公布流程要件，核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》；每半年统计辖区范围内农民建房需求报至县自然资源和规划局、县农业农村局，以申请农村村民住宅建设用地计划。

（五）农村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）。在镇人民政府以及有关职能部门的领导下，负责受理农村村民个人建房申请、核实申报材料、审查建房条件、征求四邻权利人意见并组织公示，公示无异议或者异议不成立的，报镇人民政府审批。落实动态巡查管控职责，及时发现、报告和制止违法用地行为，把好农村村民建房第一道关口。

（六）其他有关部门。县交通运输、生态环境、水利湖泊、林业、电力、通信（电信、移动、联通等）、城管、文旅等涉及宅基地审批和农民建房管理的部门，要健全完善配套管理措施，明确专人专班，负责对接指导各镇人民政府农村宅基地审批管理工作。各镇人民政府在宅基地审批管理过程中，涉及上述有关部门职能职责应征求相关部门意见，相关主管部门要积极支持配合，及时给出明确意见并落实到位，切实维护农民合法权益，提高群众获得感。

三、确定申请条件

（一）农户申请资格。具备农村宅基地资格权的农民必须是本村集体经济组织成员。依据农村集体产权制度改革成员身份确认成果，确认农村集体经济组织成员身份。按照有关法律法规，符合下列条件之一的人员，为本村集体经济组织成员：

1.世居本地且户籍在本村集体经济组织的；

2.父母双方或者一方为本村集体经济组织成员，本人户籍在本村集体经济组织的；

3.因合法的婚姻、收养关系及其他外来人口落户户籍迁入本村集体经济组织的；

4.根据国家移民政策，户籍迁入本村集体经济组织的；

5.原户籍在本村集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官、高等院校和中等职业技术学校的在校学生；

6.原户籍在本村集体经济组织的正在服刑和其他被依法限制人身自由的人员；

7.因易地扶贫搬迁、地质灾害避让搬迁、全域国土综合整治等确需使用本村以外的集体土地建设住宅的，经安置地所在村的集体经济组织成员（代表）会议同意，可以视作安置所在地集体经济组织成员；

8.前款规定以外的人员，符合本村集体经济组织章程规定的条件，经本村集体经济组织成员大会或成员代表会议表决通过，可以成为本村集体经济组织成员。

（二）明确建房条件。符合下列条件之一的村民，可以申请个人住宅建设：

1.具有分户条件，确需分户且现有住房无法满足分户住房需求的;

2.现有房屋因属于危旧或者灾毁需要拆除重建的；

3.因国家、集体建设需要迁建或者按政策需要搬迁的；

4.父母不得单独确定为一户（子女均不在本经济组织的除外）；

5.农村独生子女户，由父母和子女等家庭成员组成，确定为一户；

6.农村多子女户，子女已结婚的可确定为一户，父母须随其中一位子女组成一户；

7.无直系亲属的单身村民可确定为一户；

8.法律、法规、规章等规定的其他符合申请农村宅基地建房情形的。

（三）严格用地标准。严格“一户一宅”，农村村民一户只能拥有一处农村宅基地，每户总面积不得超过140平方米。原有住宅出卖、出租、赠与他人或将住宅非法改作他用、所申请的农村宅基地存在权属争议的，不予批准。鼓励农村村民将原有农村宅基地退还给村集体，在人口聚集区建房。在传统“一户一宅”分地建房方式外，各镇人民政府根据土地资源条件、农村人口变动趋势等，结合当地实际，因地制宜探索集中统建、多户联建、农民住宅小区等多种保障方式，不断改善农民的住房条件和农村人居环境。

四、规范审批流程

（一）农户申请。具备农村宅基地资格权的农民，以户为单位,应当持下列材料向村民小组或者村级组织提出申请：

1.建房申请书；

2.宅基地建房（规划许可）审批申请表(附件1)；

3.申请人身份证、户口簿或者其他可证明村民身份的材料；

4.属于拆旧建新的，需提供原农村宅基地使用权证明和同意原农村宅基地自愿退出承诺书，原宅基地交由村集体调剂处理。

（二）村级审核

1.具备农村宅基地资格权的农民，以户为单位向所在村民小组提出农村宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，在10个工作日内提交本小组村民讨论或者征求本小组村民意见，获得通过的，将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本小组显著位置公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村民小组将农户申请、村民会议记录（意见）等材料交村级组织审核。

2.村级组织重点审核提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审核通过的，在村务公开栏公示不少于5个工作日；没有异议的，由村级组织出具意见，将农户申请、户口簿复印件等相关材料、村民小组会议记录（意见）、村级组织会议记录、公示情况等报送镇人民政府。

没有分设村民小组或者农村宅基地和农村建房申请等事项已由村级组织办理的，由农户直接向村级组织提出申请，村级组织在20个工作日内提交村民代表会议讨论，获得半数以上通过的，且公示不少于5个工作日后，由村级组织出具意见，将相关材料报送镇人民政府。

（三）镇级审批。各镇人民政府城乡建设办公室负责农村宅基地审批工作。审核农村村民住宅用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，审核拟用地是否符合宅基地合理布局和面积标准、农村宅基地和农村建房申请是否经过村组审核公示、申请材料是否齐全、规范等，并统筹交通运输、生态环境、水利湖泊、林业、电力、通信、城管、文旅等部门征求意见，提出审核建议，涉及占用农用地的，审核前应当依法办理转用审批手续。无异议予以批准的，自收到申请资料之日起10个工作日内填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，核发《农村宅基地批准书》及《乡村建设规划许可证》。不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

五、严格监督管理

各镇人民政府要依法依规，加强事前事中事后监管，不断规范提升农村宅基地和农村建房审批管理水平。各有关部门和单位要加强政策宣传和指导，通力合作，探索创新，推动农村宅基地和农村建房审批管理工作规范化。

（一）农村住宅建设管理。农村村民建房应当尊重村庄传统选址、肌理脉络；采用鄂南民居建筑风格，选取嘉鱼农村住宅编制图集，突出地域建筑特色，显现嘉鱼历史文化传承，山水田园空间格局；建筑用材、色彩应与村庄整体环境相协调。严禁在建设过程中大挖大填，破坏环境；严禁利用农村宅基地建设别墅、大院和私人会馆；严禁变相买卖宅基地和违规搞合作建房。全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等建筑物，对已经列入保护名录的农村历史建筑，不得擅自拆除、迁移；村落范围内的大树、古树应予以保护，未经批准不得砍伐、移栽。

（二）禁止在农村下列区域新建、改扩建个人住宅：

1.永久基本农田保护区；

2.自然保护地，生态保护红线区、生态林、公益林等区域；

3.河湖（库）堤防和水利工程的管理与保护范围；

4.电力高压走廊以及公路两侧建筑控制区；

5.乡村振兴规划区、村湾撤销区、有重大地质灾害以及安全隐患区；

6.城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域；

7.法律、法规规定的其他禁止建房区域。

（三）拟建农村村民住宅退让距离

1.城乡道路沿线两侧严格控制个人建造住宅，确需批准建设的，拟建房屋与道路规划红线的距离为：国（省）道不少于25米，省道不少于20米，县（乡）道不少于15米，村级道路不少于5米；旅游景观道路、进出城门户道路两侧不少于50米；在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米。

2.拟建房屋退让水域控制距离为：退让有堤防河道（护岸）背水坡脚不小于40米、无堤防（护岸）校核洪水位线不小于50米（另有规定的从其规定），退让湖泊保护线（洪水淹没线外延不小于50米），退让大型水库不小于200米、中型水库不小于100米、小型水库不小于50米（自校核洪水位线起），退水塘不小于10米（自岸线边缘起）。

3.拟建房屋退让加油站、储气站、易燃易爆等基础设施和电力、光缆、燃气等管线设施应符合国家相关技术规范。退让高压电力廊道（10KV≥3米，35KV≥20米，110KV≥25米、220KV≥40米，500KV及以上≥75米）。

4.拟建房屋退让山体和护坡的控制距离：退让山体不小于20米（自山体下脚线起），退让护坡下缘的距离不得小于护坡高度的0.8倍，且不得小于2米，退让护坡上缘的距离不得小于3米，与护坡的距离计算值大于15米时，按照15米控制，当护坡高度超过5米时，须编制地质灾害危险性评估报告。

5.拟建房屋退让文物保护区、自然保护区、水源保护区、风景名胜区、旅游规划区等应符合国家相关技术规范。

（四）全过程监管。各镇人民政府要严格用地建房全程管理。全面落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、建房过程中检查到场、住宅建成后核查到场“四到场”要求。审批前，镇城乡建设办公室联合村级组织实地审核农户申请条件、建房位置、面积、规划、地类、公示、退出原宅基地等情况；批准后开工前，组织实地丈量批放农村宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线；农民建房过程中，重点检查是否按照批准面积、四至、规划、安全标准要求建设住房，发现问题及时责成整改到位；建房完工后，组织验收，实地检查村民是否按照批准的占地面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等要求建设住房。核实合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件5）。

（五）建档备案。镇人民政府要建立农村宅基地用地建房审批台账，对每宗宅基地审批资料建立档案，分村组有序妥善归档留存。每季度首月5日前将上季度审批情况报县农业农村局、县自然资源和规划局备案。

（六）登记颁证。通过验收的建房村民凭《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等相关资料，可向县自然资源和规划局在镇设置的派出机构申请办理不动产登记手续。

六、工作保障

（一）坚持公开原则。县政府有关部门应将农村宅基地和农村村民建房审批管理制度、办事指南等通过政府门户网站、媒体等向社会公开，公布咨询、投诉、举报电话和邮箱等。镇人民政府要推行农村宅基地和农村建房规划许可申请审批管理“六公开”制度，即国土空间规划公开、村庄规划公开、申请条件公开、审批程序公开、审批结果公开、投诉举报方式公开，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地和农村村民建房联审联办制度。村级组织要充分发挥村民自治作用，健全农村宅基地申请审核有关制度，纳入村规民约，完善农村宅基地民主管理程序，确保农村宅基地分配使用公开透明；实行农村建房公示牌制度，督促村民严格按照批准的农村宅基地范围和面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等进行施工。

（二）严格日常巡查。依法组织开展农村宅基地和农村村民建房动态巡查，及时发现和处置涉及农村宅基地使用和农村建房规划的各类违法违规行为。村级组织设立兼职农村宅基地协管员，对未批先建、少批多建、批东建西等违建行为要做到早发现、早制止、早报告。镇人民政府综合执法中心严肃查处未依法取得建房规划许可或未按照建房规划许可规定进行建设的行为。县农业综合执法大队对违反农村宅基地管理法律法规的行为进行监督检查，对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。县自然资源和规划局对违反土地管理法律法规的行为进行监督检查。各有关部门、镇政府和村级组织要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法严肃追责。

（三）加强协调提升服务。各镇人民政府可以依照本通知具体制定适合本辖区农村宅基地和农村村民建房审批工作机制和审批流程，建立农村宅基地审批管理工作联动机制，相互通报情况，做好国土空间规划、农村宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、农村宅基地确权登记颁证、农村集体产权制度改革等信息共享互通，推进农村宅基地用地和农村建房规划许可审批管理系统实现数字化，提高审批效率，相关审批信息与不动产登记机构共享，实现农户办理不动产登记无缝衔接。

本通知自印发之日起施行。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

3.乡村建设规划许可证

4.农村宅基地批准书

5.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

6.农村宅基地和建房审批流程图

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